Eine Immobilie muss gefallen. Punkt.

Wer ein Haus oder eine Wohnung besichtigt, entscheidet nicht nur mit dem Taschenrechner. Lage, Raumgefühl, Licht, Ausblick, Garten, Terrasse oder einfach dieses schwer beschreibbare Gefühl beim Betreten spielen eine wesentliche Rolle.

Und das ist auch gut so. Schließlich soll eine Immobilie nicht nur eine Kapitalanlage sein, sondern in vielen Fällen für viele Jahre das eigene Zuhause.

Der erste Eindruck ist daher wichtig. Der zweite ist allerdings der entscheidende.

Denn eine Immobilie, die gefällt, aber nicht funktioniert, gefällt meistens nicht lange.

Was beim ersten Eindruck unsichtbar bleibt

Bei einer Besichtigung sehen wir schöne Räume, eine frisch gestrichene Fassade, einen gepflegten Garten oder eine moderne Küche.

Was wir meistens nicht sehen, sind die Dinge dahinter:

Wie sieht die Bausubstanz tatsächlich aus? Gibt es Feuchtigkeit? Wie ist das Dach ausgeführt? Gibt es Wärmebrücken? Funktioniert die Abdichtung? Entspricht die Elektroinstallation dem notwendigen Standard? Wie steht es um Heizung, Wasserleitungen und Haustechnik?

Und mindestens genauso wichtig:

Ist das Gebäude überhaupt so bewilligt, wie es heute dasteht?

Denn ein wunderschöner Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoß oder eine großzügige Terrasse verlieren schnell an Charme, wenn sich später herausstellt, dass dafür keine entsprechende baurechtliche Bewilligung vorhanden ist.

Beim Auto selbstverständlich – bei Immobilien erstaunlicherweise nicht

Wer einen gebrauchten Pkw um 20.000 oder 30.000 Euro kauft, lässt ihn häufig vor dem Kauf überprüfen.

Pickerl. Ankaufstest. Serviceheft. Kilometerstand. Unfallhistorie.

Niemand findet die Frage ungewöhnlich:

„Ist das Auto technisch in Ordnung?“

Bei einer Immobilie wird dagegen häufig ein Vielfaches des eigenen Jahreseinkommens investiert – manchmal mehrere Hunderttausend Euro – und die technische Prüfung besteht aus einer Besichtigung von vielleicht 30 oder 60 Minuten.

Man sieht sich die Küche an.

Man öffnet ein paar Fenster.

Man geht durch den Keller.

Und wenn alles ordentlich aussieht, soll das genügen.

Eigentlich erstaunlich.

Denn gerade aufgrund des enormen Kapitaleinsatzes sollte bei einer Immobilie mindestens genauso sorgfältig geprüft werden wie bei einem Fahrzeug.

Der zweite Eindruck braucht Fachwissen

Eine seriöse Immobilienprüfung beginnt dort, wo die klassische Besichtigung aufhört.

Je nach Objekt können unter anderem folgende Punkte wesentlich sein:

• Bausubstanz: Risse, Durchfeuchtungen, Abdichtungen, Dach, Fassade, tragende Bauteile und erkennbare Bauschäden.

• Haustechnik: Elektroinstallation, Heizung, Wasserleitungen, Entwässerung und weitere technische Anlagen.

• Feuchtigkeit und Bauphysik: Feuchtemessungen, Wärmebrücken, auffällige Oberflächentemperaturen oder Hinweise auf Schimmelrisiken.

• Fenster und Gebäudehülle: Zustand, Anschlüsse, Dichtheit und energetische Schwachstellen.

• Baurechtlicher Konsens: Stimmen vorhandener Bestand, genehmigte Pläne und tatsächliche Nutzung überein?

• Umbauten und Zubauten: Wurden Veränderungen fachgerecht und – soweit erforderlich – bewilligt ausgeführt?

• Instandhaltungsbedarf: Welche Sanierungen sind kurz-, mittel- oder langfristig zu erwarten?

• Kostenrisiken: Welche Investitionen könnten nach dem Kauf notwendig werden?

• Unterlagen: Sind die wesentlichen technischen und rechtlichen Dokumente vorhanden und plausibel?

Nicht jede Auffälligkeit bedeutet automatisch, dass man eine Immobilie nicht kaufen sollte.

Aber man sollte vor dem Kauf wissen, was man kauft.

Ein sanierungsbedürftiges Haus kann ein hervorragender Kauf sein – wenn Zustand und Sanierungsbedarf bekannt sind und sich im Kaufpreis widerspiegeln.

Problematisch wird es erst, wenn aus einem vermeintlich bezugsfertigen Traumhaus wenige Monate nach dem Kauf eine kostspielige Baustelle wird.

Die richtige Reihenfolge: zuerst verlieben, dann überprüfen

Emotionen beim Immobilienkauf sind nicht das Problem.

Im Gegenteil: Wer mehrere Hunderttausend Euro für sein zukünftiges Zuhause bezahlt, darf und soll begeistert sein.

Die sinnvolle Reihenfolge lautet daher nicht:

Emotion oder Vernunft.

Sondern:

Emotion und Vernunft.

Der erste Eindruck beantwortet die Frage:

„Möchte ich hier leben?“

Der zweite Eindruck beantwortet:

„Sollte ich diese Immobilie zu diesen Bedingungen tatsächlich kaufen?“

Erst beide Antworten gemeinsam ergeben eine fundierte Kaufentscheidung.

Und was ist die Immobilie wirklich wert?

Auch der Marktwert einer Immobilie lässt sich nicht ausschließlich aus einem Quadratmeterpreis ableiten.

Zwei Häuser können in derselben Straße stehen, dieselbe Wohnfläche haben und auf den ersten Blick sehr ähnlich wirken – und trotzdem wirtschaftlich völlig unterschiedlich zu bewerten sein.

Eine Immobilie mit intakter Bausubstanz, nachvollziehbarem baurechtlichem Konsens und geringem Investitionsbedarf ist etwas anderes als ein scheinbar vergleichbares Objekt mit Feuchtigkeitsschäden, veralteter Haustechnik, ungeklärten Umbauten und erheblichem Sanierungsbedarf.

Der tatsächliche Zustand gehört daher zur Bewertung einer Immobilie dazu.

Genau hier kommt der Baukler ins Spiel

Der Baukler verbindet zwei Fachgebiete, die beim Immobilienverkauf und Immobilienkauf eigentlich untrennbar zusammengehören:

Immobilienwirtschaft und Bautechnik.

Als Immobilientreuhänder kennt der Baukler Markt, Vermarktung, Bewertung und Immobilienrecht.

Als Baumeister kann er eine Immobilie zusätzlich aus technischer Sicht betrachten, die Bausubstanz beurteilen, Risiken erkennen und erforderliche weitere Untersuchungen veranlassen.

Damit endet die Beschäftigung mit einer Immobilie nicht bei Lage, Wohnfläche, Baujahr und Quadratmeterpreis.

Wir wollen wissen:

Was steht hier tatsächlich?

In welchem Zustand befindet es sich?

Ist es rechtlich nachvollziehbar?

Welche Investitionen sind zu erwarten?

Und passt der verlangte Preis zu dieser Immobilie?

Denn schöne Immobilien gibt es viele.

Eine gute Immobilie muss aber nicht nur gefallen. Sie muss auch funktionieren.

Und genau deshalb sollte nach dem ersten Eindruck immer ein zweiter folgen.

Der Baukler – Immobilienmakler und Baumeister in einem.

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und nicht nur wissen, wie sie aussieht, sondern was tatsächlich dahintersteckt? Der Baukler verbindet Immobilienwissen mit bautechnischer Kompetenz – damit aus dem guten ersten Eindruck auch langfristig eine gute Entscheidung wird.

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