Wer in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, erlebt meist ein bekanntes Muster: Eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück wird online gefunden, das Exposé kommt vom Makler der Verkäuferseite, die Besichtigung wird über diesen Makler organisiert und irgendwann liegt ein Kaufanbot am Tisch.
Viele Kaufinteressenten gehen dabei automatisch davon aus, dass sie mit dem vorhandenen Makler arbeiten müssen. Schließlich hat dieser das Objekt inseriert, kennt die Verkäuferseite und führt durch den Verkaufsprozess.
Genau hier liegt aber ein weit verbreiteter Irrtum.
Ein Kaufinteressent ist dem verkaufenden Makler nicht ausgeliefert. Er kann sich eines eigenen Maklers bedienen – also eines Maklers, der ausschließlich seine Interessen vertritt.
Was bedeutet Doppelmaklertätigkeit?
In Österreich ist es im Immobilienbereich üblich, dass ein Makler als sogenannter Doppelmakler tätig wird. Das bedeutet: Ein Makler steht in einem Vermittlungsverhältnis sowohl zur Verkäuferseite als auch zur Käuferseite.
Das ist rechtlich grundsätzlich zulässig. Der Makler muss die Interessen beider Seiten redlich und sorgfältig wahren. In der Praxis entsteht daraus aber ein Spannungsfeld: Verkäufer wollen einen möglichst hohen Preis, Käufer wollen Sicherheit, Transparenz und einen wirtschaftlich vertretbaren Kaufpreis.
Ein Doppelmakler muss also einen Ausgleich zwischen zwei unterschiedlichen Interessen schaffen. Das kann funktionieren. Es ändert aber nichts daran, dass der Käufer in vielen Fällen keine ausschließlich auf ihn ausgerichtete Vertretung hat.
Der wichtigste Punkt: Käufer können ihren eigenen Makler beauftragen
Was viele nicht wissen: Ein Käufer kann sich bereits vor dem ersten Kontakt mit dem inserierenden Makler einen eigenen Makler nehmen.
Dieser eigene Makler tritt dann für den Kaufinteressenten auf, kontaktiert den verkaufenden Makler und vereinbart ein sogenanntes Gemeinschaftsgeschäft. Damit wird die Vermittlung zwischen den beteiligten Maklern koordiniert.
Entscheidend ist der Zeitpunkt.
Wer als Kaufinteressent zuerst selbst den verkaufenden Makler kontaktiert, das Exposé anfordert, eine Besichtigung vereinbart oder bereits konkrete Gespräche führt, hat den Erstkontakt meist schon hergestellt. Deshalb sollte der eigene Makler vorher eingeschaltet werden.
Die einfache Regel lautet daher:
Erst den eigenen Makler kontaktieren – dann die Immobilie anfragen.
Mehr Vertretung – bei gleicher Käuferprovision
Der große Vorteil für Käufer: Die übliche Käuferprovision verändert sich dadurch nicht.
Bei Immobilienkäufen in Österreich beträgt die Käuferprovision regelmäßig 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto. Bei Baukler ist diese Provision Ausdruck einer umfassenden Dienstleistung, die weit über eine herkömmliche Maklertätigkeit hinausgeht: Käufer erhalten nicht nur Vermittlung, sondern zusätzlich bautechnische, baurechtliche, energetische und wirtschaftliche Prüfung durch einen Baumeister.
Diese Provision ist bei Baukler daher keine bloße Vermittlungsgebühr, sondern Teil einer klar definierten Qualitäts- und Prüfleistung. Genau das entspricht unserer Firmenphilosophie: Eine Immobilie wird nicht einfach vermittelt, sondern verstanden, geprüft und fachlich eingeordnet.
Wenn ein Käufer einen eigenen Makler beauftragt und dieser mit dem verkaufenden Makler ein Gemeinschaftsgeschäft vereinbart, bedeutet das nicht, dass der Käufer doppelt bezahlt. Die Provision wird im Innenverhältnis bzw. nach Vereinbarung zwischen den beteiligten Maklern aufgeteilt.
Der Käufer erhält dadurch deutlich mehr Leistung für dieselbe Provisionsbelastung.
Warum ein eigener Käufermakler so wichtig sein kann
Ein Immobilienkauf ist keine gewöhnliche Kaufentscheidung. Es geht nicht um ein Möbelstück, ein Auto oder eine einfache Dienstleistung. Es geht oft um mehrere hunderttausend Euro, langfristige Finanzierung, rechtliche Risiken und technische Zustände, die Laien kaum sicher beurteilen können.
Ein eigener Käufermakler kann daher insbesondere folgende Fragen im Sinne des Käufers prüfen:
Ist der Kaufpreis wirtschaftlich nachvollziehbar?
Sind Lage, Zustand und Marktsituation realistisch bewertet?
Gibt es erkennbare Risiken in der Preisbildung?
Sind die Unterlagen vollständig und plausibel?
Welche Punkte müssen vor einem Kaufanbot noch geklärt werden?
Welche Fragen sind an Verkäufer, Makler, Hausverwaltung, Gemeinde oder Sachverständige zu stellen?
Gerade bei älteren Häusern, sanierten Objekten, Dachgeschoßausbauten, Eigentumswohnungen mit Rücklagenproblematik oder Liegenschaften mit baurechtlichen Besonderheiten reicht eine normale Besichtigung oft nicht aus.
Der Baukler-Vorteil: Makler und Baumeister in einer Dienstleistung
Genau hier setzt Baukler an.
Baukler ist nicht nur Makler. Baukler verbindet die klassische Immobilienvermittlung mit bautechnischer, baurechtlicher und energetischer Prüfung. Das bedeutet: Eine Immobilie wird nicht nur vermarktet oder besichtigt, sondern fachlich analysiert.
Vor Abgabe eines Kaufanbots können unter anderem folgende Punkte geprüft werden:
der bautechnische Zustand des Gebäudes,
erkennbare Baumängel und Sanierungsrisiken,
Feuchte, Risse, Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik,
Plausibilität von Energieausweis und Energiekosten,
baurechtliche Konsenslage,
mögliche Abweichungen zwischen Bestand und Bewilligung,
Sanierungsbedarf und grobe Kosteneinschätzung,
Werthaltigkeit und technische Risiken im Verhältnis zum Kaufpreis.
Der Käufer bekommt dadurch eine fundierte Grundlage für seine Entscheidung. Nicht Bauchgefühl, nicht Verkaufsdruck, nicht Hochglanzfotos – sondern Fakten.
Vor dem Kaufanbot muss Klarheit herrschen
Ein Kaufanbot wird in der Praxis oft zu früh abgegeben. Viele Käufer unterschätzen, wie weitreichend die Folgen sein können. Wer ein verbindliches Kaufanbot unterschreibt, ohne die Immobilie technisch, rechtlich und wirtschaftlich ausreichend geprüft zu haben, bringt sich selbst in eine schwache Position.
Nachträgliche Preisverhandlungen sind dann schwierig. Später entdeckte Mängel führen oft zu Streit. Und viele Risiken lassen sich nach Kaufvertragsunterzeichnung nicht mehr einfach lösen.
Deshalb gilt:
Die Immobilie muss vor dem Kaufanbot geprüft werden – nicht danach.
Ein eigener Käufermakler mit bautechnischer Kompetenz kann genau diese Lücke schließen.
Auch Verkäufer profitieren von genauer Prüfung
Auf den ersten Blick klingt ein eigener Käufermakler nach einem reinen Vorteil für Käufer. Tatsächlich profitieren aber auch seriöse Verkäufer davon.
Denn je genauer eine Immobilie geprüft ist, desto belastbarer wird der Verkauf.
Wenn ein Gebäude durch Baukler als Baumeister geprüft wird und ein nachvollziehbares Prüfsiegel erhält, entsteht Vertrauen. Käufer wissen, worauf sie sich einlassen. Verkäufer können den Preis besser argumentieren. Der Verkaufsprozess wird transparenter, sachlicher und oft auch schneller.
Ein fundierter Preis ist leichter durchsetzbar als ein Wunschpreis. Eine geprüfte Immobilie ist leichter verkäuflich als ein Objekt mit offenen Fragen. Und ein Käufer, der vorab Klarheit erhält, ist meist auch ein stabilerer Käufer.
Gerade für Verkäufer ist das ein wesentlicher Punkt: Eine saubere technische und wirtschaftliche Aufbereitung nimmt Unsicherheit aus dem Verkaufsprozess. Mögliche Fragen werden nicht verdrängt, sondern fachlich beantwortet. Das stärkt die Verhandlungsposition und reduziert das Risiko, dass ein Verkauf später an offenen Punkten scheitert.
Transparenz ersetzt Verkaufsdruck
Der Immobilienmarkt lebt zu oft von Unsicherheit. Käufer haben Angst, eine Chance zu verpassen. Verkäufer hoffen auf den besten Preis. Makler versuchen, beide Seiten zum Abschluss zu bringen.
Besser wäre ein anderer Zugang: maximale Transparenz vor der Entscheidung.
Eine Immobilie sollte nicht nur schön präsentiert, sondern fachlich verstanden werden. Ein Kaufpreis sollte nicht nur behauptet, sondern begründet werden. Und ein Käufer sollte nicht das Gefühl haben, allein auf der anderen Seite des Tisches zu sitzen.
Genau deshalb ist eine eigene Käufervertretung so wertvoll. Sie schafft ein Gegengewicht, stellt die richtigen Fragen und sorgt dafür, dass die Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage getroffen wird.
Fazit: Erst beraten lassen, dann anfragen
Kaufinteressenten sollten wissen: Sie müssen den Weg zum Objekt nicht allein gehen. Sie können sich vor dem Erstkontakt mit dem verkaufenden Makler einen eigenen Vertreter sichern.
Das kostet nicht mehr Provision, kann aber entscheidend mehr Sicherheit bringen.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte daher nicht zuerst das Exposé anfordern, nicht zuerst die Besichtigung vereinbaren und nicht zuerst ein Kaufanbot überlegen.
Der richtige erste Schritt lautet:
Sichern Sie sich zuerst Ihre eigene Vertretung.
Mit Baukler erhalten Käufer nicht nur Maklerleistung, sondern bautechnische, baurechtliche und energetische Prüfung durch einen Baumeister. Und Verkäufer profitieren von einem geprüften Objekt, einem nachvollziehbaren Preis und einem deutlich vertrauensvolleren Verkaufsprozess.
Denn am Ende sollte ein Immobilienkauf nicht auf Hoffnung beruhen.
Sondern auf Prüfung, Klarheit und belastbaren Fakten.
